ОБЗОР
практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле,
за 2010-2011 годы
I . Споры о праве собственности на землю
Анализ судебной практики по земельным спорам показал, что основное количество дел возникает по спорам о праве собственности на землю в связи с реализацией гражданами права на приватизацию земельных участков.
В соответствии со ст. 1 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду, а также в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ обычно предоставление земельных участков в собственность гражданам осуществляется за плату.
Однако действующее законодательство допускает случаи, когда земельный участок в собственность можно получить бесплатно.
Предоставление земельных участков в собственность граждан может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъекта РФ.
В частности, случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан предусмотрены в:
П. 2.1 ст. 30 ЗК РФ (для строительства в границах застроенной территории);
Абз. 3 п. 1. ст. 36 ЗК РФ (религиозным организациям);
Ст. 28 ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях);
П. 4 ст. 5 Закона от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»;
Ст. 7 ФЗ от 12.01.1996 № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле»;
П. 3 ст. 21 ФЗ от 26.09.1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях»;
П.п. 3, 9, 9.1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), предусмотрено переоформление в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, а также на праве пожизненного наследуемого владения.
Возможность бесплатного получения в собственность земельного участка в Челябинской области предусмотрена ст. 7 Закона Челябинской области от 28.04.2011 г. № 120-ЗО «О земельных отношениях» в следующих случаях:
1) для дачного строительства - семьям, в том числе неполным семьям, постоянно проживающим на территории Челябинской области и имеющим на содержании трех и более несовершеннолетних детей (в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством), а также детей старше 18 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет;
2) для ведения личного подсобного хозяйства (полевой земельный участок) - гражданам, постоянно проживающим на территориях сельских населенных пунктов Челябинской области (понятие полевого земельного участка дано в ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве);
3) для животноводства - гражданам, постоянно проживающим на территориях сельских населенных пунктов Челябинской области;
4) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства:
гражданам, проживающим на территориях сельских населенных пунктов Челябинской области;
гражданам, проживающим на территории Челябинской области и осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства на земельных участках, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;
гражданам, проживающим на территории Челябинской области и являющимся арендаторами земельных участков, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, при соблюдении ими следующих условий:
использование арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением;
аренда земельного участка непрерывно в течение трех и более лет;
отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи гражданином заявления о предоставлении ему земельного участка в собственность бесплатно;
5) для садоводства и огородничества - гражданам, постоянно проживающим на территории Челябинской области. Земельные участки предоставляются в собственность бесплатно в первоочередном порядке гражданам, постоянно проживающим на территориях муниципальных образований Челябинской области, в границах которых предоставляются указанные земельные участки;
6) в иных случаях, установленных федеральными законами, Законом Челябинской области от 28 апреля 2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» (ст. 1), Законом Челябинской области от 28 августа 2003 г. № 174-ЗО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области».
Законом Челябинской области от 28 апреля 2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области», в ст. 1, предусмотрены случаи бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке, в частности:
1) гражданам, проживающим в границах территорий сельских населенных пунктов, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Закона Челябинской области от 29.09.2011 N 203-ЗО);
2) семьям, в том числе неполным семьям, имеющим на содержании трех и более несовершеннолетних детей (в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством)), а также детей старше 18 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - граждане, имеющие трех и более детей) (в ред. Закона Челябинской области от 29.09.2011 N 203-ЗО);
3) молодым семьям, в которых возраст хотя бы одного из супругов на дату подачи заявления не превышает 35 лет, в том числе неполным семьям, состоящим из одного родителя (опекуна, попечителя), возраст которого не превышает 35 лет, и одного или более детей, в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством), состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Закона Челябинской области от 29.09.2011 N 203-ЗО);
4) участникам долевого строительства многоквартирных домов, заключившим до 1 апреля 2005 года договоры участия в долевом строительстве или иные договоры в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, на основании которых у них возникает право собственности на жилые помещения, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства многоквартирных домов не могут оформить права на жилые помещения в многоквартирных домах, внесенным органом исполнительной власти Челябинской области, уполномоченным на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов. Порядок ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов утверждается Правительством Челябинской области;
5) лицам, проходившим военную службу в Чеченской Республике, на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполнявших задачи в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах и получивших ранения, контузию или увечье при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей);
Приватизация огородных и садовых земельных участков.
При разрешении споров о приватизации указанных земельных участков необходимо учитывать следующее.
Если садовый (огородный) земельный участок был предоставлен:
1) до введения в действие ЗК РФ,
2) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования ,
гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, вправе в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, подп. 3 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.
Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения огородничества и садоводства, не указано право , на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права , такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности , за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).
В приведенных нормативных правовых актах регламентированы основания применения так называемого упрощенного порядка приватизации гражданами садовых (огородных) земельных участков.
Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Данный порядок приватизации садовых (огородных) земельных участков распространяется на те случаи, когда каждому члену садоводческого (огороднического) объединения выдан документ, удостоверяющий его право на землю.
В случае же, если земельный участок предоставлен некоммерческому объединению , его члены вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории либо другим устанавливающим распределение земельных участков в некоммерческом объединении документом.
Предоставление земельного участка в собственность гражданина в этом случае осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании заявления гражданина или его представителя.
К своему заявлению гражданин обязан приложить:
Описание местоположения земельного участка, подготовленное этим гражданином;
Заключение правления некоммерческого объединения, подтверждающее выделение ему земельного участка и соответствие указанного описания местоположения земельного участка местоположению фактически используемого им земельного участка.
Если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить:
Удостоверенную правлением некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного объединения;
Выписку из ЕГРЮЛ, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.
При рассмотрении в суде споров о предоставлении в собственность земельных участков для садоводства (огородничества) вышеперечисленные документы должны быть представлены в материалы гражданского дела.
При этом судам следует иметь в виду, что закрепление за некоммерческим объединением всех предоставленных ему земельных участков (например, указание в свидетельстве о праве собственности на землю на предоставление земельного участка в коллективно-долевую собственность), не означает отсутствие обязанности у органа местного самоуправления рассмотреть вопрос о предоставлении земельных участков членам садоводческого (огороднического) объединения, поскольку согласно ст. 29 ЗК РФ органом, обладающим правом предоставления земельного участка в собственность гражданина является орган местного самоуправления. Садоводческое (огородническое) товарищество в ст. 29 ЗК РФ к таким органам не отнесено.
Поэтому при рассмотрении указанной категории дел истец должен приложить доказательства обращения в соответствующий орган, в противном случае его заявление подлежит оставлению без движения, как поданное с нарушением ст. 132 ГПК РФ (не приложен документ, подтверждающий обстоятельства, на которых истец основывает свои требования), поскольку суд рассматривает заявление об отказе органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка.
В отличии от коллективного огородничества земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование на основании постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. № 807 «О коллективном и индивидуальном огородничестве рабочих и служащих» и от 8 апреля 1953 г. № 979 «Об огородничестве рабочих и служащих» (утратило силу с изданием постановления СМ СССР от 21.09.1971 г. № 678).
Согласно ранее действовавшей ст. 68 ЗК РСФСР 1991 г. земельные участки для коллективного и индивидуального огородничества предоставлялись местными Советами народных депутатов из земель запаса в аренду, а предприятиями, учреждениями и организациями - во временное пользование , однако граждане в течение длительного времени продолжают пользоваться этими земельными участками без документального оформления, имея первичное распоряжение (приказы) о выделении земельного участка под огород.
Такое право (временное, срочное), несмотря на длительность пользования, в право постоянного (бессрочного) пользования преобразоваться не может, следовательно, приватизация таких земельных участков невозможна, поскольку это бы означало изменение вида пользования земельным участком, что законом не допускается.
Изучение практики рассмотрения дел показало, что суды не всегда учитывают вышеизложенные требования закона.
Так, В. обратилась с иском к администрации Тракторозаводского района г. Челябинска, СНТ о признании права собственности на земельный участок № 35 площадью 400 кв. м в данном СНТ, ссылаясь на то, что с 1999 г. является членом товарищества, пользуется указанным земельным участком, который входит в территорию СНТ площадью 130 га, предоставленную СНТ в коллективно-долевую собственность. Поскольку она не имеет документа на землю, просила признать за ней право собственности на спорный земельный участок.
Суд в удовлетворении исковых требований В. отказал, с таким решением согласился и суд второй инстанции, сославшись на то, что в момент предоставления земельного участка указанной площадью в коллективно-долевую собственность СНТ В. членом товарищества не являлась, поэтому право собственности у нее могло возникнуть только в порядке п. 2 ст. 218 ГК РФ - по соответствующей сделке.
Президиум областного суда решение и определение отменил, указав, что выводы нижестоящих судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, в частности положениям ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, п. 4 которой предусматривает право гражданина, являющегося членом садоводческого товарищества, бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного СНТ.
Суд надзорной инстанции отметил, что членство В. в СНТ и правомерность пользования спорным земельным участком никем не оспаривается. В то же время значимые для дела обстоятельства, такие как обращалась ли В. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, куда, какие документы должна была представить, судом не были исследованы, что послужило основанием для направления дела на новое рассмотрение.
(№ 44-Г-29/2010).
Ш. обратилась в суд с иском к администрации Тракторозаводского района г. Челябинска, СНТ «Самоцвет» о признании права собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что с 1993 г. является членом товарищества, пользуется земельным участком, который входит в состав земельного участка, предоставленного СНТ в коллективно-долевую собственность, в связи с чем имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка, однако Управление Росреестра по Челябинской области отказало ей в регистрации права собственности на земельный участок.
Заочным решением мирового судьи судебного участка № 3 Тракторозаводского района г. Челябинска, оставленным без изменения апелляционным определением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска, иск Ш. удовлетворен.
Отменяя состоявшиеся судебные акты, президиум Челябинского областного суда указал, что данный иск является имущественным, не подлежащим оценке, поэтому в соответствии со ст.ст. 23, 24 ГПК РФ дела такой категории неподсудны мировому судье, так как подсудны районному суду.
Кроме этого, президиум отметил, что с учетом положений п. 1, 3, 4 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, а также имеющегося в деле отказа Росреестра в государственной регистрации права по причине отсутствия необходимых документов, судам следовало проверить, имела ли Ш. право и возможность зарегистрировать свое право собственности в соответствии со ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», почему и какие документы ею не были представлены; обращалась ли истица в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, поскольку в силу п. 6 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях орган местного самоуправления обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов.
Между тем обстоятельства того, допущено ли нарушение прав истца, и если допущено, то каким органом, являлись значимыми и имели существенное значение для правильного разрешения спора.
(№ 44-г-100/2011)
По другому делу суд принял решение, которым обязал администрацию подготовить распоряжение о предоставлении истцам садовых земельных участков, не проверив при этом соблюдение всех условий приватизации земельного участка, составляющего территорию садово-дачного некоммерческого объединения.
Так, решением Курчатовского районного суда г. Челябинска признаны незаконными отказы администрации района в предоставлении земельных участков в собственность членов садово-дачного некоммерческого товарищества «Авиатор-2», на администрацию возложена обязанность подготовить соответствующие распоряжения.
В обоснование удовлетворения иска суд указал, что истцами к заявлениям о предоставлении земельных участков приложены все необходимые документы, земельные участки находятся в границах СДНТ «Авиатор-2».
Между тем, в силу п. 4 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и некоммерческих объединениях гражданин, являющийся членом данного объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
Из материалов дела следовало, что СДНТ «Авиатор-2» на основании постановления главы администрации от 1996 г. и государственного акта выделен земельный участок в целях ведения коллективного садоводства и огородничества, общей площадью 50,9718 га, в том числе:
23,0 га - в собственность членам садоводческого товарищества;
27, 9718 га - в бессрочное (постоянное) пользование садоводческому товариществу, из них:
-13,76 га земель рекреационного назначения (лес);
-12,4 га земель, расположенных в расчетной взрывоопасной зоне
гранитного карьера ТОО «Гранитный карьер-Челябинск»;
-0,9 га земель, расположенных в охранной зоне коллектора канализации;
-0,9118 га земель без ограничения использования.
Пунктом 2 постановления установлен следующий режим использования земель:
-для земель рекреационного назначения - без права рубки деревьев;
-для земель, расположенных во взрывоопасной зоне - без права строительных наземных сооружений, связанных с постоянным пребыванием людей в зоне;
- для земель, расположенных в охранной зоне трубопровода - без права строительства и посадки деревьев (т. 1 л.д. 10).
Следовательно, обстоятельством, имевшим значение для правильного рассмотрения указанного дела, являлся не только вопрос о том, в границах ли данного товарищества находятся испрашиваемые земельные участки и все ли документы приложены гражданами к заявлениям о предоставлении земельных участков в их собственность, но и о том, соответствует ли местоположение вновь образованных земельных участков проекту организации и застройки территории данного товарищества и установленному режиму использования земель.
В суде кассационной инстанции представитель товарищества пояснил о том, что спорные земельные участки образованы из земель рекреационного назначения (лес), однако в отношении данной категории земель был установлен особый режим использования - без права рубки деревьев.
Также принятым решением суд возложил на администрацию обязанность по предоставлению истцам земельных участков определенной площадью без указания права, на котором их надо предоставить.
(№ 33-9363/2011)
Споры о приватизации земельных участков, находящихся в фактическом пользовании
Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными.
Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 г., которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст. 31).
До этого в соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1970 г. (ст. 87) было установлено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью; право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства.
Однако такое право землепользования не всегда надлежащим образом оформлялось, и таким образом, большое количество граждан осталось с неоформленными правами на земельные участки, на которых находятся принадлежащие им на праве собственности жилые дома.
Порядок реализации гражданами права на приватизацию таких земельных участков закреплен в п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ г., в соответствии с которым, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическим пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами , приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ.
Анализ п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что его действие распространяется на случаи:
1) когда требование заявлено в отношении только приусадебного (придомового) земельного участка;
2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом земельном участке жилого дома;
3) в фактическое пользование этого лица земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.
Границы и размеры земельного участка при этом определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).
Одним из доказательств наличия в таких случаях фактического пользования земельным участком может являться технический паспорт жилого дома , в котором имеются сведения о размере земельного участка и обозначены границы земельного участка. Поэтому при рассмотрении таких дел судам следует истребовать из бюро технической инвентаризации материалы инвентарного дела, содержащие информацию о придомовом (приквартирном) земельном участке.
Доказательствами права пользования земельными участками могут быть также: проект застройки участка, разрешение на строительство, земельно-шнуровые и похозяйственные книги, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных земельных комитетах, органах архитектуры, у самих землепользователей.
В то же время имеет место множество случаев, когда земельные участки с расположенными на них жилыми домами перешли в фактическое пользование граждан в результате сделок либо в порядке наследования после вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР», то есть после 01 июля 1990 г.
Однако это не означает, что такие земельные участки не могут быть приватизированы бесплатно. В подобных ситуациях судам необходимо исходить из положений статей 37 ЗК РСФСР 1991 г., 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, в соответствии с которыми к гражданам в силу закона при переходе права собственности на строение переходит и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (подробно о применении ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ изложено ниже).
Поскольку с введением в действие нового ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются (предоставляются только в определенных случаях юридическим лицам - ст. 28 ЗК РФ), защита земельных прав указанных граждан может быть осуществлена на основании п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, предусматривающего, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в упрощенном порядке.
Приватизация земельных участков, ограниченных в обороте
Оборотоспособность земельных участков представляет собой возможность определять юридическую судьбу земельного участка его собственником в пределах, установленных законом, то есть распоряжаться им.
Все земельные участки, в отношении которых существует ограничение из оборота, ЗК РФ делит на два вида. К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут быть приватизированы и не могут быть объектами гражданско-правовых сделок (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).
Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не могут быть переданы в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральным законом (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
В то же время судебной коллегией было отменено решение суда первой инстанции в связи с нарушением положений ст. 27 ЗК РФ.
Так, Сосновский районный суд удовлетворил иск Р. об обязании администрации района предоставить ей в собственность за плату для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок площадью 1 500 кв. м в пос. Западный.
Суд отклонил возражения администрации о том, что спорный земельный участок находится в зоне санитарной охраны водных объектов, мотивируя это тем, что право пользования спорным земельным участков возникло у истицы правомерно, земельный участок из оборота не изъят. Ограничений на передачу земельного участка в частную собственность нет.
Судебная коллегия Челябинского областного суда признала неверным вывод суда первой инстанции, решение отменила, в иске Р. отказала, руководствуясь следующим.
В соответствии с подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничиваются в обороте.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
По смыслу приведенных правовых норм, приватизация земельных участков ограниченных в обороте, допускается только в том случае, если имеется специальный разрешающий закон федерального уровня. Однако такого закона для данной категории земельных участков не имеется.
Кроме этого, спорный земельный участок постановлением главы Кременкульского сельского поселения от 31 мая 1993 г. был предоставлен истице во временное пользование под огород.
(№ 33-5587/2011)
Приватизация земельных участков, расположенных за пределами красных линий
В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ одним из оснований отказа в предоставлении земельного участка в собственность граждан является установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков.
Согласно п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); земель, не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.
Пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ также установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользованиями, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
В статье 1 Градостроительного кодекса РФ раскрыто понятие красных линий, которыми являются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередач, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), а также понятия территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
Согласно п. 3.8 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ (РДС 30-201-98), принятой и введенной в действие Постановлением Госкомитета РФ по жилищной и строительной политике от 06.04.1998 г. № 18-30, красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, проектах застройки, в проектах планировки магистралей, улиц, площадей; в проектах межевания территорий; в земельном и градостроительных кадастрах.
Поэтому, рассматривая споры о приобретении в собственность земельных участков собственниками соответствующих объектов недвижимости, судам необходимо:
Оценивать доводы органов государственной власти и местного самоуправления о невозможности продажи (безвозмездной передачи) спорного земельного участка;
Предлагать органам представить доказательства в обоснование своих возражений (выписки из документов, в которых отражены красные линии);
Выяснять относится ли спорный земельный участок (либо его часть) к землям общего пользования;
Расположены ли на спорном земельном участке объекты общего пользования;
Когда был утвержден генеральный план развития города, поселка, иного населенного пункта: до (или после) обращения собственника недвижимости с заявлением о приобретении в собственность земельного участка;
Были ли изменены и когда красные линии (до или после начала строительства, приобретения недвижимости или оформления права собственности и т.д.).
Имея в виду, что исключительный характер права н а приватизацию земельного участка означает лишь, что никто кроме собственника здания не имеет права на приватизацию земельного участка, но - не безусловную обязанность администрации передать земельный участок в собственность этого гражданина.
Однако суды не всегда устанавливают эти обстоятельства и оценивают доказательства по каждому конкретному делу в их совокупности.
Так, решением Копейского городского суда за Ш. признано исключительное право выкупа земельного участка, расположенного под принадлежащим ему нежилым зданием - имущественным комплексом (павильоном).
При этом суд не принял во внимание доводы администрация Копейского городского округа (далее - администрация КГО) о том, что спорный земельный участок находится за пределами красных линий в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры.
Отменяя решение, судебная коллегия указала следующее.
Как видно из материалов дела истец в 1996 году приобрел павильон площадью 27 кв. м. В 2006 году в судебном порядке за ним было признано право собственности на самовольно возведенный пристрой, общую площадь павильона признано считать 67,2 кв. м, право собственности зарегистрировано 18 апреля 2007 г. В 2009 году между истцом и Управлением имуществом администрации КГО заключен договор аренды земельного участка площадью 116 кв. м.
24 февраля 2011 г. Ш. обратился в администрацию КГО с заявлением на выкуп указанного земельного участка для эксплуатации здания павильона в существующих границах договора аренды земельного участка.
Однако, согласно выкопировке из геосъемки г. Копейска с указанием красных линий улицы Меховова и границ спорного земельного участка, выполненной в соответствии с генеральным планом развития г. Копейска, утвержденным в мае 2007 г., спорный земельный участок полностью выступает за красную линию и находится на существующих границах территорий общего пользования в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры.
Генеральный план развития города утвержден до обращения Ш. с заявлением о выкупе земельного участка.
Поскольку п. 12 ст. 85 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользованиями, отказ администрации в предоставлении земельного участка в частную собственность Ш. является правомерным.
(№33-7898/2011)
По другому делу Ленинский районный суд г. Челябинска, оценив имеющиеся в деле доказательства, отклонил доводы администрации о том, что земельный участок находится на землях общего пользования и приватизации не подлежит.
Судом было установлено, что спорный земельный участок первоначально был предоставлен Л. В бессрочное пользование для строительства дома в 1953 году, по договору мены от 3 ноября 1993 г. дом перешел в собственность истцов К. и К., вместе с домом они приобрели право бессрочного пользования земельным участком при доме. Удовлетворяя заявленный К. и К. иск о предоставлении земельного участка в долевую собственность, суд первой инстанции указал, что доказательств того, что дом находится на землях общего пользования и на нем имеются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, не представлено.
(№ 33-10661/2011)
Указанная правовая позиция также отражена в определении Верховного Суда РФ от 27.10.2009 года №11-В09-19.
Возникновение права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности
В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договора.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 15-21), применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности, которые заключаются в том, что приобретательная давность может быть применима в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий, а также на безхозяйные земельные участки, но только на те из них, от права собственности на которые, собственник отказался.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник (п. 19 Постановления).
В случае, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор (п. 19 Постановления Пленума).
Что касается всех иных земельных участков, то они не являются безхозяйным имуществом, так как являются либо государственной, либо муниципальной собственностью.
Поэтому, при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам следует иметь в виду, что они приобретаются в собственность только в порядке, установленном земельным законодательством (п. 16 Постановления Пленума).
Так, Еткульский и Красноармейские районные суды отказали в исках Д. и Ш.А.А. о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности, указав, что спорные земельные участки не являются безхозяйными, они находятся в муниципальной собственности, в связи с чем не могут быть приобретены по основанию, предусмотренному ст. 234 ГК РФ
(дела №№ 33-10585/2011, 33-2573/2010)
Приобретение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при переходе права собственности на недвижимость.
К приобретателю объекта
недвижимости право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком под объектом переходит в силу закона - п. 1 ст. 35 ЗК
РФ и ст. 552 ГК РФ.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Приведенные нормативные положения не всегда учитываются судами, особенно при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку , так как суды считают, что права на землю могут быть подтверждены только правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами.
Например, Ленинский районный суд г. Челябинска отказал в иске И. к администрации г. Челябинска о признании права собственности на самовольную постройку общей площадью 614 кв. м, в том числе перепланированной - 336,5 кв. м, мотивируя тем, что земельный участок, где осуществлена самовольная реконструкция недвижимого имущества, предоставлен в 1992 году на праве постоянного (бессрочного) пользования Базе снабжения, правопреемником которой является ООО «Альянс». Истцу земельный участок для реконструкции не предоставлялся.
Суд кассационной инстанции состоявшийся по делу судебный акт отменил, указав, что И. на основании договора купли-продажи от 13 февраля 2003 г. является собственником нежилого помещения № 1 общей площадью 190,3 кв. м. Таким образом, к И. вместе с переходом права собственности на нежилое помещение перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зарегистрированным объектом недвижимости и необходимым для его использования. Следовательно, вывод суда о том, что спорная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
(№ 33-1999/2011)
При рассмотрении дела по иску Ю. к администрациям г. Челябинска и Курчатовского района г. Челябинска о признании права собственности на самовольную постройку за умершим А.Ш. (братом истицы), суд также пришел к выводу об отсутствии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещного права на земельный участок.
Однако суд не учел следующее. В период застройки спорного дома, а это 1946 год, действовал Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие 30.10.1922 г. Право собственности отца умершего А.Ш. - А. на жилой дом подтверждено справкой райисполкома от 1947 г., которая в том же году была зарегистрирована в БТИ.
Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13.04.1925 г. предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, переходят к новым владельцам.
01.03.1949 г. Совмином РСФСР было издано постановление № 1452 «О порядке применения Указа ПВС РСФСР от 1 февраля 1949 года», согласно которому передача земельного участка застройщику на основании решения исполкома Совета депутатов трудящихся оформляется договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.
Исходя из положений ЗК РФ 1922 года, а также упомянутого постановления № 1452, собственники жилых домов могли владеть земельным участком на праве пользования сроком на 49 лет. Впоследствии это право было трансформировано в право бессрочного пользования земельным участком в соответствии с ЗК РСФСР, введенным в действие с 01.12.1970 г.
В материалах дела имелись генеральные планы земельного участка с расположенным на нем домом, из которых усматривались границы и размеры земельного участка.
Поскольку дом самовольно перестроил отец А.Ш. - А., который имел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вывод суда о возведении самовольной постройки при отсутствии вещного права на земельный участок, судебная коллегия признала не основанным на законе и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
(№ 33-6992/2011)
II . Приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
По смыслу приведенной статьи возможность приобрести права на земельные участки закон предоставляет не любому владельцу недвижимости, а только лицам, которым принадлежат права на здания, строения, сооружения.
Однако, ни ГК РФ, ни ЗК РФ не определяют никаких критериев, по которым можно идентифицировать объект в качестве здания, строения, сооружения.
Содержание понятий зданий, строений, сооружений раскрыто в изданном Госстроем России сборнике «Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе».
Из приведенных в сборнике определений видно, что каждый такой объект должен иметь определенное функциональное назначение и быть пригодным для использования по этому назначению.
Таким образом, принимая решение о передаче земельного участка в частную собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ необходимо установить как минимум факт нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества причем в виде здания, строения, сооружения.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При рассмотрении нижеприведенного дела суд не выяснил, является ли недвижимостью существующий объект, право на приватизацию земли под которым оспаривается в суде.
Так, С., оспаривая постановление главы Чебаркульского городского округа (далее - глава ЧГО), которым гражданину П. был разрешен выкуп земельного участка, а также заключенный между П. и ЧГО договор купли-продажи земельного участка площадью 18 095 кв. м, ссылался на то, что оснований для предоставления П. указанного земельного в порядке ст. 36 ЗК РФ не имеется, поскольку находящееся на земельном участке сооружение (асфальто-бетонная установка (завод), во-первых, П. не принадлежит, а во-вторых, является движимым имуществом. По мнению истца, предоставление спорного земельного участка должно регулироваться ст. 34 ЗК РФ, предусматривающей обязанность органа местного самоуправления по подготовке и заблаговременной публикации информации о земельных участках, предоставляемых гражданам для целей, не связанных со строительством.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что оспариваемое постановление прав и законных интересов С. не нарушает. С таким решением согласилась судебная коллегия.
Суд надзорной инстанции решение первой и определение кассационной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, руководствуясь следующим.
В материалах дела имеется договор купли-продажи асфальто-бетонной установки и арочного склада, из которого следует, что указанное имущество было продано ответчику как объект движимого имущества; заключение эксперта об отнесение установки к движимому имуществу, а также решение арбитражного суда об отказе П. в истребовании указанного имущества в связи с его отчуждением. Со своей стороны в обоснование своих возражений на иск С. ссылался на регистрационное удостоверение БТИ от 1995 г., подтверждающее его право собственности на имущество как объект недвижимости, и другое заключение эксперта о том, что это имущество является недвижимостью.
Надзорная инстанция указала, что названные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, поскольку от установления того, какие объекты (движимого или недвижимого имущества) расположены на спорном земельном участке, зависит определение правовой природы спорных правоотношений и применение к ним положений ст. 36 ЗК РФ, регулирующей порядок предоставления земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, либо ст. 34 ЗК РФ, определяющей порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.
Президиум отметил, что по смыслу ст. 34 ЗК РФ участие в приобретении земельного участка для целей, не связанных со строительством, может принять любой потенциальный покупатель, в том числе и истец С.
(№ 44-г-64/2010)
Приватизация земельного участка, на котором расположен разрушенный объект
Объект, право на приватизацию земли под которым предоставляет ЗК РФ его владельцу, должен иметь все конструктивные элементы и визуально восприниматься как наличествующий.
Этот факт подлежит установлению в ходе осмотра соответствующего объекта недвижимого имущества с привлечением в случае необходимости кадастровых (технических) инженеров.
В связи с изложенным в материалы дела должны быть в обязательном порядке представлены документы, позволяющие оценить техническое состояние объекта недвижимости, степень его износа, в первую очередь кадастровый паспорт на объект недвижимости.
В то же время, отрицание какого бы то ни было права на земельный участок, занятый ветхим или разрушенным объектом недвижимого имущества, необоснованно ущемляет интересы собственника такого объекта, существенно ограничивает его права, так как собственник ветхого (разрушенного) объекта недвижимости, не имея никаких документов, подтверждающих его титул на земельный участок, не сможет осуществить восстановление или реконструкцию этого объекта.
Правовым механизмом, дающим возможность собственникам подобных объектов реализовать их имущественные интересы по восстановлению недвижимости, является ст. 39 ЗК РФ, в соответствии с которой при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняется за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок.
Такой подход нашел отражение в постановлении Президиума Челябинского областного суда от 26.01.2011 г. № 44-г-7/2011.
Так, Чебаркульский городской суд вынес решение, оставленное без изменения судом кассационной инстанции, которым признал недействительными распоряжения администрации Чебаркульского городского округа о проведении аукциона по продаже земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и о предоставлении в собственность К. земельного участка из земель населенных пунктов, а также заключенный между К. и администрацией города договор купли-продажи земельного участка, и признал за истцом Д. право собственности на спорный земельный участок на основании ст.ст. 36, 39 ЗК РФ.
Отменяя решение и кассационное определение, президиум указал следующее.
Истец Д. на основании договора купли-продажи от 12 февраля 1976 г. приобрел 1/2 долю жилого дома, он не проживает в доме с 1985 г. в связи с предоставлением ему благоустроенного жилья в виде квартиры. Жилой дом у него не изымался по причине ветхого состояния.
На момент принятия решения по заявлению К. о продаже ему земельного участка объекта недвижимости на спорном земельном участке не существовало в связи с его полным разрушением на протяжении 10 лет.
Между тем для разрешении вопроса о сохранении либо прекращении права на земельный участок при разрушении дома требовалось установление и исследование факта и момента разрушения (гибели) жилого дома истца, использования им земельного участка в целях восстановления разрушенного жилого дома (а не под огород), момента начала восстановления разрушенного дома, подачи заявления о продлении срока сохранения права на земельный участок, однако эти фактические обстоятельства судом выяснены не были, тогда они имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку гибель или уничтожение имущества является одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ.
Приватизация земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства
При применении п. 1 ст. 36 ЗК РФ может возникнуть ситуация, когда на земельном участке расположен объект незавершенного строительства .
Объект незавершенного строительства, исходя из норм п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, а именно: он не может быть использован по его прямому назначению, поскольку находится на стадии строительства и не введен в эксплуатацию.
Предоставление же земельных участков для целей строительства, а также правовой режим земельных участков в период строительства регулируется в соответствии с Земельным кодексом РФ, которым предусмотрен специальный порядок (ст.ст. 30-32 ЗК РФ).
Поэтому, при установлении на испрашиваемом земельном участке не завершенного строительством объекта, ст. 36 ЗК РФ, предоставляющая собственникам зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены данные объекты, не может быть применена.
При этом наличие зарегистрированного права собственности на не завершенный строительством объект не является основанием возникновения права приобретения земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.
В Копейский городской суд был заявлен иск М. об обязании администрации Копейского городского округа предоставить в собственность за плату земельный участок под объектом незавершенного строительств готовностью 10 %, расположенного на арендуемом земельном участке площадью 990 кв. м.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истицей не представлены доказательства, которые бы подтверждали право на выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Кассационная инстанция поддержала позицию суда. (№ 33-497/2011)
В приведенном случае, истица не утратила возможность защиты своих прав, поскольку после завершения строительства здания и его сдачи в эксплуатацию может приобрести земельный участок в собственность в порядке п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Кроме этого, согласно п. 3 ст. ст. 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости (к каковым в силу ст. 130 ГК РФ относятся не только здания и сооружения, но и объекты незавершенного строительства), не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По вопросу предоставления земельного участка в порядке ст. 28 Закона о приватизации заинтересованному лицу необходимо соблюсти установленный порядок и только в случае отказа - обратиться в суд.
Приватизация земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие нескольким лицам
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности , эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Анализ приведенных выше положений закона позволяет сделать следующий вывод: если спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание (помещения в нем) принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на земельный участок является их совместное обращение с соответствующим заявлением.
В Обзоре судебной практики Челябинского областного суда за 4 квартал 2010 г., утвержденном Постановлением Президиума Челябинского областного суда от 30.03.2011 г. (в п. 1 раздела «Практика рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений») разъяснено, что другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Также судам следует учитывать правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 г. № 82-О.
В частности, в п. 3 этого определения разъяснено, что п. 5. ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий неодинаковый порядок приобретения прав на неделимые земельные участки для сособственников расположенных на них зданий, строений, сооружений и собственников, не нарушает конституционный принцип равенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества, а право общей собственности (долевой или совместной) двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.
В соответствии со ст. 130, 261 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с оформлением земельных участков в порядке п. 3 ст. 36 ЗК РФ, следует исходить из того, что объектом приватизации, в том числе объектом права общей долевой собственности, является весь земельный участок в утвержденных границах, но не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности.
Р. - сособственник жилого дома (1/2 доля в праве) обратилась в Тракторозаводский районный суд г. Челябинска с иском к администрации района о признании права собственности на часть придомового земельного участка общей площадью 505 кв. м - размером 276 кв. м.
Суд в удовлетворении заявленного иска отказал, указав, что спорный земельный участок, на котором находится дом, как объект земельно-правовых отношений не сформирован, на кадастровый учет не поставлен; сособственник дома - Г. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в администрацию не обращался.
(№ 33-5152/2010)
В то же время в 2011 году имела место отмена решения в связи с нарушением судом положений пунктов 3,5 ст. 36 ЗК РФ.
Так, решением Центрального районного суда г. Челябинска был удовлетворен иск И. и Р. к администрации района о признании права собственности на земельный участок площадью 1 700 кв. м в пос. Шершни в 1/3 доле за каждой.
Между тем, собственником дома в 1/2 доле являлась В., а в 1/3 доле от 1/2 доли - брат истиц - Е.
Поскольку находящийся на спорном земельном участке жилой дом принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.
В связи с тем, что в данном случае отсутствует совместное обращение с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.
Кроме этого, отношения истиц и их брата Е. основаны на общем владении и пользовании спорным земельным участком и находящимся на нем домом, однако Е. не был привлечен к участию в деле в качестве соответчика (был третьим лицом), не участвовала в деле и собственник 1/2 доли дома - В.
(№ 33-1931/2011)
Реализация сособственниками зданий, строений и сооружений права аренды земельных участков.
Согласно ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Эти положения закона подлежат применению по аналогии к правоотношениям, когда помещения принадлежат на праве собственности нескольким лицам.
Поэтому при рассмотрении споров об оформлении земельных участков в аренду в порядке ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них (то есть с одним из собственников здания).
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц не стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Аналогичная позиция изложена в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Если же договор аренды уже заключен, то покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ (такая правовая позиция изложена в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11).
Однако, суды не всегда принимают правильные решения, полагая, например, что сособственник здания (помещения в нем) может реализовать право на аренду земельного участка только путем совместного обращения в орган местного самоуправления.
Так, Копейский городской суд отказал в иске Ю. об обязании администрации Копейского городского округа (далее - администрация КГО) заключить с ним договор аренды земельного участка, а ответчика Б. - заключить договор аренды земельного участка с администрацией КГО.
В обоснование своих требований Ю. указывал, что ранее здание автосервиса принадлежало В., у которой он купил 1/2 долю здания, собственником второй доли нежилого помещения стал Б. Ранее между В. и администрацией был заключен договор аренды земельного участка, однако в заключении с ним договора аренды на тех же условиях, что и с прежним собственником, ему было отказано со ссылкой на необходимость совместного с Б. обращения в орган местного самоуправления, однако последний не желает заключать договор аренды.
Судебная коллегия решение суда в части признания законным отказа администрации городского округа в заключении с Ю. договора аренды отменила, указав, что по смыслу закона договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
III . Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства
Правовое регулирование ведения гражданами личного подсобного хозяйства осуществляется в соответствии с ФЗ от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее - Закон о личном подсобном хозяйстве), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органом местного самоуправления.
В Законе о личном подсобном хозяйстве порядок предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства не регламентирован.
Такой порядок установлен в ст. 34 ЗК РФ, которая предусматривает общий порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в том числе и для целей ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно п. 1 ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в целях обеспечения управления и распоряжения земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуру и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
По смыслу пунктов 2, 3, 4 ст. 34 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка (в том числе для ведения личного подсобного хозяйства), должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка. В этом заявлении должны быть указаны цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право. На основании данного заявления орган местного самоуправления выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории.
Из этого следует, что право выбора земельного участка принадлежит не заявителю, а органу местного самоуправления, а потому претендовать на конкретный земельный участок заявитель не вправе, причем вне зависимости от того, выполнены в отношении этого участка кадастровые работы и осуществлен ли его кадастровый учет.
Таким образом, возможность предоставления гражданину земельного участка (в том числе для ведения личного подсобного хозяйства) по его выбору действующим законодательством не предусмотрена, что не всегда учитывается судами.
Так, решением Златоустовского городского суда, оставленным без изменения кассационным определением, был удовлетворен иск Н.В.С., Н.Н.А., Н.А.В. к администрации Златоустовского городского округа (далее - администрация ЗГО) о признании незаконным отказа в отводе каждому из них по 2 земельных участка примерной площадью 1200 кв. м каждый по адресу: г. Златоуст, ул. …, северо-восточнее дома № … для ведения личного подсобного хозяйства, обязании предоставить указанные земельные участки после проведения работ по их формированию.
Между тем, при рассмотрении дела администрация Златоустовского городского округа указывала на невозможность отведения земельных участков до разработки проекта планировки и межевания данных территорий, так как территория, на которой должны быть отведены земельные участки, не освоена, отсутствуют дороги, проезды, система канализации.
В нарушение требований ст. 11.1, п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ к заявлению об образовании земельных участков не были приложены кадастровые паспорта образуемых земельных участков, площади земельных участков установлены ориентировочно.
Обязывая администрацию ЗГО предоставить истцам земельные участки, суд не указал в решении вид права, на котором они должны быть отведены.
И кроме этого, суд не применил ст. 33 ЗК РФ, обязав администрацию предоставить истцам по 2 земельных участка в размере большем, чем это предусмотрено решением Златоустовского городского собрания депутатов.
Президиум Челябинского областного суда состоявшиеся по делу акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.
(№ 44-Г-70/2011)
IV . Разграничение споров по делам:
-о признании права собственности на земельные участки;
-о предоставлении земельных участков в собственность
Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.
При разрешении споров о земле следует разграничивать следующие понятия:
Признание права собственности на земельные участки;
Предоставление земельного участка в собственность;
Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует, однако оно кем-либо оспаривается или не признается.
Поэтому лицо, требующее применение такого способа защиты, должно представить доказательства возникновения у него по каким-либо законным основаниям права собственности на спорный земельный участок.
Предоставление же земельных участков в собственность производится в административном порядке и при рассмотрении такого спора следует проверять порядок и процедуру предоставления земельных участков, установленные действующим законодательством.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка независимо от целей его получения заявителем может быть обжаловано в суд (глава 25 ГПК РФ, ст. 61 ЗК РФ).
Доказывание по делам об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность
В предмет доказывания по делам об отказе в предоставлении земельных участков входят следующие факты:
Обращение гражданина к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении земельного участка;
Принятие уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка или уклонение от такового по истечении установленного законом срока.
Наличие одного из обстоятельств, являющихся основанием к отказу в предоставлении земельного участка, или уклонению от такового (например, отсутствие свободных земель в испрашиваемой заявителем местности, превышение установленных законом предельных размеров и т.д.).
Нарушение прав и свобод заявителя или создание препятствий к их осуществлению отказом в предоставлении земельного участка или уклонением от такового (например, права иметь в частной собственности землю, заниматься созданием крестьянского (фермерского) хозяйства).
Правило распределения обязанностей по доказыванию в делах об оспаривании действий и решений, нарушающих права и свободы граждан, изложено в ст. 6 Закона РФ от 27.04.1993 г. (в редакции Закона от 09.02.2009 г.) № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», по которой на государственные органы, органы местного самоуправления, должностных лиц, действия (решения) которых обжалуются гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений); гражданин освобождается об обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решения), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод.
Исходя из этого, на заявителе лежит обязанность доказать:
Обращение с ходатайством о предоставлении земельного участка;
Отказ в таком предоставлении и нарушение этим его прав и свобод;
на органе, принявшем решение об отказе в предоставлении земельного участка (уклоняющегося от такового):
Наличие оснований для отказа в предоставлении земельного участка или уклонения от такового.
В то же время, следует учитывать, что по смыслу статей 245 и 247 ГПК РФ в их совокупности, в порядке главы 25 ГПК РФ рассматриваются дела по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц лишь в том случае, когда в них отсутствует спор о каком-либо субъективном праве.
В связи с этим возникает вопрос: как поступить в случае, если из заявления о признании незаконным действий органа местного самоуправления (должностного лица) усматривается, что имеется спор о праве, подведомственный суду?
Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» судам следует иметь в виду, что правильное определение вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ или подача искового заявления).
В этой связи судам следует на стадии решения вопроса о принятии заявления устанавливать наличие (отсутствие) спора о праве, при выяснении такового - оставить заявление без движения и разъяснить заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований статей 131 и 132 ГПК РФ. Если при этом нарушается правило подсудности дела, заявление возвращается заявителю (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ).
Определение вида судопроизводства
Вопрос правильного выбора вида судопроизводства имеет немаловажное значение, поскольку от вида судопроизводства зависит подсудность, размер государственной пошлины, сроки рассмотрения дела, распределение обязанностей по доказыванию, порядок исполнения решения суда.
Выбор вида судопроизводства не следует смешивать с избранием конкретной формы обращения в суд.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г. (раздел «Процессуальные вопросы», вопрос 14), если, несмотря на неправильно избранную форму обращения в суд (например, подача искового заявления вместо заявления), соблюдены все иные требования, установленные ГПК РФ для обращения в суд, то судья должен принять данное обращение к своему производству и рассмотреть дело по существу в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для того вида гражданского судопроизводства, посредством которого должен разрешаться соответствующий материально-правовой спор.
При определении вида судопроизводства рекомендуется руководствоваться следующим:
Если подано исковое заявление (стороны поименованы истец, ответчик) без ссылки на главу 25 ГПК РФ, но суд ее (главу) усматривает, дело подлежит рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ.
Если подано исковое заявление и содержится ссылка на главу 25 ГПК РФ - суд рассматривает дело и самостоятельно определяется (имеется или нет спор о праве).
Если заявление принято судом к рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ, и наличие спора о праве, подведомственном суду, выясняется при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, то суд на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ), и выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения , в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.
Следует также иметь в виду, что по результатам рассмотрения заявления гражданина в рамках публично-правовых отношений суд принимает решение об отказе либо в удовлетворении заявления, не предрешая вопроса по существу, тогда как вступивший в законную силу судебный акт о признании права (прекращении, переходе, ограничении (обременении) на земельный участок в силу абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации является основанием для государственной регистрации права.
Однако суды не всегда верно определяют вид судопроизводства.
Так, Ч. обратился в суд с жалобой на неправомерные действия Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Агентство), ссылаясь на то, что между ним и ООО «Атон» заключен договор о совместной деятельности (простого товарищества), в результате которой к нему должны перейти права на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, поэтому ООО «Атон» обратилось в Агентство с заявлением о разделе земельного участка площадью 181 849 кв. м, в чем ООО «Атон» было отказано со ссылкой на то, что представленный межевой план не соответствует действующему законодательству. Такой отказ, по мнению Ч. нарушает его права.
Определением суда, оставленным без изменения кассационным определением, заявление Ч. оставлено без рассмотрения. При этом судебные инстанции исходили из того, что в правоотношениях сторон имеет место спор о праве.
Президиумом Челябинского областного суда судебные постановления были отменены по следующим основаниям.
Обращаясь в суд, Ч. в порядке главы 25 ГПК РФ оспаривал акт Агентства, отказавшего ООО «Атон» в удовлетворении заявления о разделе земельного участка.
При этом, как видно из материала, каких-либо притязаний относительно самого земельного участка Ч. и ООО «Атон» не заявляли, ничьи права на земельный участок не оспаривали.
В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, должностного лица, если считает, что нарушены его права и свободы.
(44-г-67/2010)
Составление резолютивной части решения
Чтобы исключить неясности и споры при исполнении решения суда, резолютивная часть решения при удовлетворении иска о признании права на земельный участок должна содержать сведения, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, а именно:
Описание объекта (местоположение (адрес), наименование, назначение, площадь, кадастровый номер);
Указание правообладателя;
Вида, подлежащего государственной регистрации права.
Одновременно суд обязан указать на те правовые последствия, которые влечет за собой признание за истцом права на земельный участок, например, прекратить ранее зарегистрированное право, о чем разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении».
При написании резолютивной части решения можно использовать Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденные Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 г. № 112.
Сведения, которые государственный регистратор должен внести в ЕГРП, можно почерпнуть и из содержания уже выданных гражданам свидетельств о государственной регистрации права.
Пример резолютивной части решения о признании права:
«Признать право собственности за Федоровым Иваном Сергеевичем на земельный участок площадью … кв. м с кадастровым номером… из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, ул. Партизанская, дом 7 кв. 2».
V . Образование земельных участков. Раздел и выдел земельных участков
Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ введена в действие новая глава Земельного кодекса РФ - 1.1 «Земельные участки».
Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности , предусмотрено в ст. 11.3 ЗК РФ.
В пункте 2 этой статьи установлены требования к составу документов, которые в обязательном порядке прилагаются к заявлению об образовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности , это:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Общие требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены в ст. 11.9 ЗК РФ:
Соответствие размеров земельных участков предельным (максимальным и минимальным) размерам;
Недопустимость пересечения границ земельных участков границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов;
Недопустимость образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, вклиниванию, вкрапыванию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и пр.
Кроме этого, согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
При рассмотрении споров об образовании земельных участков судам следует учитывать и положения п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Особенности образования земельных участков при разделе земельных участков или выделе земельных участков предусмотрены в ст. 11.4 и ст. 11.5 ЗК РФ.
Так, согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование , за исключением случаев, указанных в п. 4 настоящей статьи, и в случаях, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Особо следует обратить внимание на положения п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ о последствиях выдела земельного участка: у выделившегося участника возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок, а другие собственники сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
При рассмотрении споров, связанных с разделом (выделом) земельных участков, в круг юридически значимых обстоятельств входит:
Вид права на земельный участок;
Делимость;
Стоимость земельного участка;
Число совладельцев;
Застроенность земельного участка;
И ряд других условий.
Так, разрешая требование о разделе земельного участка, необходимо исходить из размера долей совладельцев в праве общей собственности (при добровольном разделе стороны вправе не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок).
Земельный участок является делимым, если из его частей можно образовать не просто самостоятельные земельные участки, но с тем же режимом разрешенного использования, с сохранением его целевого использования, с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Кроме этого, должны быть соблюдены красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительного регламента.
Критерий неделимости вещей указан и в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6 и ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Если земельный участок застроен, то раздел такого земельного участка затрагивает судьбу расположенных на нем построек, поэтому требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним.
Если строение невозможно разделить в натуре, то не могут быть удовлетворены исковые требования в целом, то есть о разделе дома и земельного участка. В то же время такой отказ не исключает возможности определения порядка пользования земельным участком.
Однако суды не всегда учитывают изложенные положения действующего законодательства.
Так, Сосновский районный суд, удовлетворяя иск Ф. к Я. и П. о выделе ее доли в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 1784 кв. м путем образования самостоятельного земельного участка площадью 446 кв. м с учетом расположения на нем ее квартиры и вспомогательных сооружений, в нарушение требований ст. 11.5 ЗК РФ не решил вопросы о прекращении права общей долевой собственности Ф., Я. и П. на земельный участок, а также об определении размера долей Я. и П. в праве общей долевой собственности на измененный земельный участок.
(№ 33-8555/2010)
Советский районный суд г. Челябинска, удовлетворяя иск Т. и обязывая КУИЗО и администрацию г. Челябинска образовать земельный участок площадью 47,8 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером … для эксплуатации здания контрольно-пропускного пункта, не учел, что спорный земельный участок образовывался из земельного участка, ранее отведенного на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Южуралтрансстрой», которое свое согласие на перераспределение земельного участка не дало, что в свою очередь и послужило основанием для отказа в постановке спорного земельного участка на кадастровый учет.
Поскольку к заявлению Т. кадастровый паспорт земельного участка представлен не был, отсутствовало согласие ОАО как землепользователя спорного земельного участка, исковые требования Т. об образовании земельного участка не могли быть удовлетворены.
При этом заявитель не лишен права разрешить земельный спор путем предъявления к ОАО «Южуралтранстрой» иска о перераспределении земельного участка, в рамках которого должен быть разрешен вопрос о площади и границах образуемого земельного участка, после чего решить вопрос об изготовлении кадастрового паспорта и завершить процедуру образования земельного участка под принадлежащей ему недвижимостью и необходимого для ее использования.
(№33-7537/2011)
VI . Определение порядка пользования земельными участками
В отличие от раздела (выдела) земельного участка определение порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок.
При определении порядка пользования земельным участком, как и при разделе, каждой из сторон передается конкретная часть земельного участка, однако земельный участок остается неразделенным и право общей собственности на него не прекращается.
Судам следует различать особенности определения порядка пользования земельными участками:
1) на праве собственности;
2) на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего земельного участка соразмерно его доле (в земельном участке). Это единственный критерий , который может быть положен в основу решения при определении порядка пользования общим земельным участком.
Порядок пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования предусмотрен п. 2 ст. 35 ЗК РФ - он устанавливается с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Для разрешения вопроса о том, какую конкретно часть земельного участка (его размеры и границы) следует передать в пользование сторонам, судам необходимо обсуждать вопрос о назначении землеустроительной экспертизы, отдавая предпочтение тому варианту, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком, возможность проезда либо прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам и другие требования.
VI I . Споры, связанные с установлением местоположения границ земельного участка
До введения в действие ЗК РФ решения о предоставлении земельных участков зачастую принимались без проведения работ по межеванию и кадастрового учета. Соответственно, огромное количество земельных участков по сей день не имеет точных границ, между тем именно границы в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 7 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) индивидуализируют земельный участок как объект гражданских прав.
Причиной возникновения споров по границам является то, что многие земельные участки вообще не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно, когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены.
Именно в процессе осуществлении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (например, в связи с предстоящим отчуждением дома, земельного участка, приватизацией земельных участков и др.) возникают споры по установлению границ.
При этом следует учитывать, что наличие подписей обладателей смежных участков под границами в процессе подготовки межевых планов, осуществление ими кадастрового учета не исключает спора о границах между соседями.
Поэтому, сами по себе постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника (землепользователя, землевладельца, арендатора) и регистрация права на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
При разрешении споров, связанных с установлением местоположения границ земельных участков, судам необходимо учитывать как положения абз. 2 п. 6 ст. 36 ЗК РФ так и положения ст. 38 Закона о кадастре, поскольку именно в них закреплены основные материально-правовые факты, входящие в предмет доказывания, чтобы правильно рассмотреть дело по существу.
Так, в соответствии с абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного законодательства. Местоположение границ смежных земельных участков определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В силу ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такового документа из сведений, содержащихся в документе, определяющем местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
С учетом изложенного в рамках подготовки и разбирательства дела по существу суду следует:
Истребовать правоустанавливающие документы на спорные земельные участки (виды таких документов перечислены в ч. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации);
Другие документы, где бы были определены размеры, конфигурация и местоположение границ земельного участка при его образовании (выписки из похозяйственных книг, планы, чертежи, карты, технические паспорта на дома, материалы инвентарных дел и т.д.).
Документы о земельных участках спорящих сторон из государственного кадастра недвижимости: межевые планы, кадастровые выписки, кадастровый план территории, так как в них содержатся сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.
Выяснить местоположение существующей (фактической) на сегодняшний день границы, вплоть до выхода на место для осмотра, определить продолжительность ее существования (сколько лет), имея в виду, что местоположение границ может быть определено по объектам природного (канавы, овраги и др.) или искусственного происхождения (заборы, его остатки, столбы, пни, колышки, различные насаждения, деревья, постройки);
Далее выяснить, изменялась ли граница между спорными земельными участками, происходило ли такое изменение в установленном законом порядке либо в результате самовольных действий сторон, в связи с чем произошло изменение площади смежных земельных участков.
Для подтверждения указанных фактов важное значение имеют показания правопредшественников сторон (например, бывших собственников домов) относительно местоположения современной границы (ее неизменности или наоборот изменения).
Если в ходе проведения кадастровых работ было выявлено несоответствие кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных участков их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков, исследовать по этому вопросу заключение кадастрового инженера, которое можно найти в составе межевого плана в разделе «Заключение кадастрового инженера», при необходимости опросить кадастрового инженера.
При этом факт несовпадения площадей земельных участков, принадлежащих сторонам по сравнению с правоустанавливающими документами на земельный участок не всегда свидетельствует о занятии ответственной стороной части земельного участка истца, поскольку такое несовпадение может быть вызвано иными причинами: занятием земельного участка истца со стороны другого смежного землевладельца (пользователя), прихватом ответчиком земель общего пользования и т.д.
У. обратилась в суд с иском Ф.Р.А., Ф.С.С., Д. об установлении местоположения границ земельного участка № 75, сославшись на то, что является собственником земельного участка в садовом товариществе, при уточнении местоположения границ земельного участка было выявлено, что ответчики заняли часть принадлежащего ей земельного участка.
Ф.Р.А. иск не признал, предъявил встречные требования об установлении смежной границы с участком истицы в соответствии с межевым планом, выполненным ООО НПП «Урал», ссылаясь на неизменность спорной границы с момента образования земельного участка - 2000 года.
Решением суда в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречный иск удовлетворен.
Разрешая данный спор, суд исследовал первоначальные планы земельных участков сторон, схему-разбивку соответствующего квартала СНТ на момент образования земельных участков - 2000 год, выслушал показания бывших собственников земельных участков и пришел к выводу о том, что самовольного занятия ответчиками земель истицы нет. Суд установил, что превышение площади земельного участка Ф.Р.А. произошло не за счет земельного участка истицы, а за счет прихвата земель в сторону дороги. Судебная коллегия поддержала решение суда первой инстанции.
(№33-6254/2011)
VIII . Споры об освобождении земельного участка от самовольной постройки
При применении земельного законодательства по спорам об освобождении земельных участков от самовольных строений следует иметь в виду, что наличие у застройщика не истекшего срока для получения разрешения на строительство и оформления земельных отношений, отведенного ему актом органа местного самоуправления при согласовании места размещения объекта недвижимости, не является основанием для отказа администрации в иске о сносе этого строения как самовольной постройки.
Так, Троицкий городской суд удовлетворил иск администрации г. Троицка к М. об освобождении земельного участка площадью 598 кв. м путем сноса объекта незавершенного строительства размером 17,3 х 13,0 метров и об освобождении участка от строительных материалов, указав, что спорный объект возведен без оформления земельных отношений и разрешения на строительство.
Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении исковых требований отказал, сославшись на то, что постановлением от 1 сентября 2008 г. М. был установлен трехлетний срок для получения разрешения на строительство, который не истек, в связи с чем требование о сносе возведенного объекта заявлено преждевременно и до указанного срока у ответчика имеется возможность получить разрешение на строительство и документ, подтверждающий право на земельный участок.
Постановлением Президиума Челябинского областного суда кассационное определение было отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.
Суд надзорной инстанции указал, что при отсутствии у застройщика прав на земельный участок, не имеют правого значения и не могут рассматриваться как согласие истца на создание спорного объекта действия М. по получению исходно-разрешительной документации на строительство, по оформлению землеустроительного дела, по согласованию границ земельного участка и подготовке проекта здания кафе.
Возможность производить строительные работы на земельном участке до оформления ответчиком земельных отношений в администрации указанным постановлением не предусматривалась.
В суде кассационной инстанции представитель администрации пояснил о том, что построенный объект по периметру больше на 100 кв. м, чем предполагалось, разрешение на строительство на такой объект не может быть выдано.
(№ 44-г-27/2011)
VIII . Процессуальные вопросы
Одним из недостатков при рассмотрении дел по применению земельного законодательства является рассмотрение споров с ненадлежащим ответчиком.
Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 150 ГПК РФ при подготовке дела к судебному разбирательству судья разрешает вопрос о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопрос о замене ненадлежащего ответчика.
Данный вопрос судьями не всегда разрешается, тогда как дело не может быть рассмотрено правильно с ответчиком, указанным истцом.
Чтобы избежать подобных ошибок, следует определить, из какого правоотношения возник спор, по поводу какого права и кто является предполагаемым нарушителем прав и интересов истца.
Например, Росреестр может выступать в делах в качестве заинтересованного лица только в том случае, если оспариваются его решения либо действия (бездействие).
Если заявлено требование об установлении границ земельного участка , надлежащим ответчиком по такой категории дел должно быть конкретное юридическое или физическое лицо, предъявляющее претензии в отношении местоположения границ спорного земельного участка.
Если оспаривается акт органа местного самоуправления заинтересованным лицом (ответчиком) является этот орган, если сделка - стороны (а не одна сторона) этой сделки.
Очень часто истцы предъявляют нескольких требований, например:
Об оспаривании решений (действий) Росреестра или Федерального бюджетного учреждения «Земельная кадастровая палата» о постановке (снятии) земельного участка на кадастровый учет;
Об оспаривании решений (действий) органов местного самоуправления по отводу земельного участка третьим лицам;
О признании недействительными сделок, заключенных между администрацией (уполномоченной ей органом) и этими лицами, ссылаясь при этом на нарушение их прав на земельный участок (права собственности, аренды и пр.) действиями названных органов и лиц.
В данной ситуации однозначно усматривается спор о праве, поэтому задача суда состоит в следующем:
Выявить существующее право истца на земельный участок, чем это подтверждается (договор, акты, сделки и т.д.);
В чем заключается нарушение данного права (наложение земельных участков, захват, отчуждение земельного участка другому лицу и т.д.).
И только после установления указанных главных обстоятельств по делу, суд может приступить к разрешению остальных требований: о законности (незаконности) решений органов местного самоуправления, нарушают ли они или нет установленные судом права истца, и последним - разрешить вопрос о правомерности действий органов, осуществляющих кадастровую деятельность.
Между тем, часто суды, упуская из виду главное, неправильно определяют вид судопроизводства, не устанавливают круг надлежащих ответчиков, разбирают по существу правомерность действий Росреестра или ФБУ «Земельная кадастровая палата», в результате обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, не установлены, необходимые доказательства сторонами не представлены и в материалах дела отсутствуют, что делает невозможным принятие нового решения судом кассационной инстанции.
Споры о предоставлении земельных участков инвалидам и их семьям
Согласно ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее - Закон об инвалидах) инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Особое внимание судам следует обратить на рассмотрение споров, связанных с предоставлением инвалидам земельных участков для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с вышеуказанной ст. 17 Закона об инвалидах инвалиды имеют первоочередное право на получение участка для индивидуального жилищного строительства на платной основе без проведения торгов в собственность или в аренду.
В то же время в ст. 1 Закона Челябинской области от 28 апреля 2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» предусмотрены случаи бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Если инвалиды относятся к категории граждан, указанных в ст. 1, они могут получить земельные участки для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно. Например, инвалиды, проживающие в границах территорий сельских населенных пунктов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Вместе с тем наличие у инвалида указанного права не означает, что орган местного самоуправления обязан предоставить ему по его требованию любой произвольно избранный земельный участок.
Поскольку в данном случае не действует ст. 30.1 ЗК РФ о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства на аукционе, к спорным отношениям может быть применена ст. 31 ЖК РФ, из которой следует, что при обращении гражданина с заявлением о предоставлении земельного участка, орган местного самоуправления обязан обеспечить гражданину выбор соответствующего земельного участка на основе документов государственного кадастрового учета недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Кроме этого, первоочередное право на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства связано с нуждаемостью инвалида в улучшении жилищных условий. В связи с чем, в материалах дела должны быть доказательства того, что инвалид (или члены его семьи) состоит на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, в противном случае указанное право не может быть реализовано.
Споры об исправлении кадастровых ошибок
Порядок исправления кадастровых ошибок регулируется ст. 28 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Под кадастровыми ошибками понимаются ошибки в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Порядок исправления кадастровой ошибки в сведениях зависит от того, каким образом были представлены в орган кадастрового учета документы, содержащие ошибку в сведениях:
Если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, необходимые для кадастрового учета и представленные одновременно с соответствующим заявлением (акт обследования, технический план, межевой план, документ, подтверждающий принадлежность в определенной категории земель, и иные документы, предоставленные в соответствии со ст. 22 Закона), то кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для изменения соответствующего объекта недвижимости.
Если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, то кадастровая ошибка в сведениях должна быть исправлена в порядке информационного взаимодействия (ст. 15 ФЗ);
В любом случае - на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении кадастровой ошибки.
Согласно п. 5 ст. 28 Закона решение суда об исправлении кадастровой ошибки принимается судом по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета. На основании решения суда об исправлении кадастровой ошибки орган кадастрового учета вносит новые сведения в реестр.
При этом решение суда должно содержать новые значения подлежащих исправлению кадастровых сведений.
П. обратился в суд с иском к ООО «Землемер», ФГУ «Земельная кадастровая палата» об исправлении кадастровой ошибки, ссылаясь на то, что при уточнении местоположения границ земельного участка и постановке на кадастровый учет, было выявлено пересечение границ его земельного участка с границами соседнего земельного участка, принадлежащего П. Истец полагал, что имеет место кадастровая ошибка, допущенная ООО «Землемер», поскольку спора по границам с П. не имеется.
Решением суда ООО «Землемер» обязано исправить кадастровую ошибку, допущенную при межевании земельного участка.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что спор разрешен с участием ненадлежащих ответчиков, поскольку ООО «Землемер» полномочиями по исправлению кадастровых ошибок законом не наделен.
Оставляя в силе решение суда, вынесенное при новом рассмотрении дела, которым исправлена кадастровая ошибка, судебная коллегия дополнила резолютивную часть решения указанием на значения характерных точек границ и уточненных координат, подлежащих внесению в государственный земельный кадастр.
(№№ 33-4437/2010, 33-9759/2010)
Если же требование об устранении кадастровой ошибки затрагивает права соседнего землепользователя , то в данном случае имеется спор о праве, подлежащий рассмотрению в исковом порядке с привлечением в качестве ответчика соседнего землепользователя. Вопрос о законности (незаконности) действий заинтересованного лица (Росреестра) подлежит рассмотрению одновременно с требованием об устранении кадастровой ошибки.
Таким образом, при разрешении споров, связанных с исправлением кадастровых ошибок, Росреестр может выступать в таких делах в качестве заинтересованного лица только в том случае, если оспариваются решение либо действие (бездействие) государственного органа.
В том случае, если заявлено требование об исправлении кадастровой ошибки в порядке, предусмотренном ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (по заявлению любого лица или органа), надлежащим ответчиком по такой категории дел должно быть юридическое или физическое лицо, местоположение границ участка которого будет изменено в результате исправления кадастровой ошибки.
Споры об установлении сервитута
Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).
Сервитут является вещным правом (п. 1 ст. 216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (п. 1 Закона о государственной регистрации прав).
Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 ЗК РФ), частным или публичным.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством - ст.ст. 274-277 ГК РФ в интересах определенных лиц (физических или юридических).
Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
При этом часть 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ предусматривает открытый перечень оснований установления сервитута: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.
Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Предметом такого иска в силу п. 3 ст. 274 ГК РФ с учетом ст. 8 ГК РФ (возникновение гражданских прав и обязанностей из судебного решения) является установление сервитута. Частный сервитут не может быть установлен путем обязания установить сервитут.
Публичный сервитут предусмотрен ст. 23 ЗК РФ.
В отличие от частного сервитута он устанавливается в государственных, муниципальных и общественных интересах без согласования с собственниками, чье имущество обременяется сервитутом.
Перечень оснований установления публичного сервитута, в отличие от частного, является закрытым (п. 3 ст. 23 ЗК РФ).
Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков.
Так, решением Челябинской городской Думы от 25 февраля 2010 г. № 10/8 утверждено Положение о порядке установления и прекращения публичных сервитутов в отношении земельных участков, находящихся на территории муниципального образования «город Челябинск».
По делам об установлении частного сервитута на земельный участок суд должен выяснить наличие возможности прохода и проезда к имуществу истца без установления сервитута, иными словами - действительно ли нужды собственника-заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В случае, если такая возможность отсутствует, а соглашение об установлении сервитута не достигнуто, требование собственника имущества к собственнику соседнего земельного участка может быть рассмотрено в суде с учетом наименьшего обременения для земельного участка, в отношении которого требуется установление сервитута, и сложившегося порядка доступа к имуществу.
Доказательствами невозможности обеспечения интересов истца другим способом, кроме установления сервитута, могут быть планы границ земельных участков, акты осмотра территории, экспертные заключения и др.
При рассмотрении дел об установлении частного сервитута судам следует принять во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 16 августа 2011 г. по делу № 4-В11-25 о том, что:
По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере;
Установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п. 1 ст. 274 ГК РФ;
Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления;
При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости;
Юридически значимым и подлежащим доказыванию является выяснение вопросов, не лишает ли обременение сервитутом собственника соседнего земельного участка возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком;
В случае невозможности использования земельного участка истца без установления сервитута подлежит исследованию вопрос об установлении сервитута на возмездных или безвозмездных началах (при определении величины соразмерной платы за сервитут можно использовать Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные руководителем Росземкадастра 17.03.2004 г., они не зарегистрированы в Минюсте РФ, но содержат ориентиры по определению и оценке соразмерной платы за сервитут).
Названные критерии установления частного сервитута не были в полной мере учтены при рассмотрении дела по иску Х. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее - Комитет) об определении условий договора купли-продажи земельного участка без установления сервитута, и самостоятельному иску Муниципального унитарного предприятия «Ашинский заготовительно-торговый комплекс» (далее - МУП) к Х. об установлении частного постоянного сервитута площадью 95 кв. м для обслуживания ливневой канализации.
При рассмотрении данного дела судом было установлено, что Х. является собственником нежилого помещения - магазина промышленных товаров, земельный участок площадью 1 134 кв. м для размещения магазина в 1998 г. был предоставлен ему в аренду.
Решением этого же суда от 29.09.2009 г. на администрацию Ашинского муниципального района возложена обязанность передать в собственность Х. указанный земельный участок. Во исполнение этого решения Комитет направил Х. проект договора купли-продажи земельного участка, в котором было предусмотрено обременение земельного участка сервитутом площадью 84 кв. м и обязанность покупателя земельного участка соблюдать требования, вытекающие из ограничений прав на земельный участок. Не согласившись на покупку земельного участка с обременением его сервитутом, Х. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее - Комитет) об определении условий договора купли-продажи земельного участка без установления сервитута, а МУП - со встречным иском - об установлении частного постоянного сервитута для обслуживания ливневой канализации.
Решением суда был удовлетворен иск МУП, а в иске Х. отказано.
Отменяя данное решение и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований Х. и отказе в удовлетворении исковых требований МУП, суд кассационной инстанции исходил из того, что МУП не обладает правом требования установления сервитута, поскольку не является собственником объекта (ливневой канализации) в силу отсутствия регистрации права, кроме этого указал, что ливневая канализация не является объектом недвижимости.
Президиум отменил кассационное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что судебная коллегия не учла фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о том, что ливневая канализация на спорном земельном участке существует, функционирует и как хозяйствующий объект нуждается в обслуживании.
Право собственности на ливневую канализацию как объект недвижимости действительно не зарегистрировано, однако принадлежность объекта МУП никем не оспаривается, подтверждается разрешением на строительство локальной ливневой канализации для устройства водоотвода с территории рынка, договором на выполнение работ, счетами-фактурами, актами о приемке выполненных работ.
Заключение же договора о передаче земельного участка в собственность Х. без установления сервитута делает эксплуатацию линии канализации невозможной.
Отклоняя выводы судебной коллегии об отсутствии прочной связи с землей, президиум указал, что это не опровергает наличия на земельном участке ливневой канализации и не доказывает, что она не может быть обустроена в виде наземного трубопровода.
(№ 44-г-96/2011)
В то же время в Обзоре судебной практики Челябинского областного суда за 4 квартал 2009 г. (п. 12) приведено дело № 33-8871/2009, по которому суд отказал в иске Р. к У. о предоставлении права ограниченного пользования частью земельного участка, принадлежащего на праве собственности У. По данному делу истица требовала предоставления ей права пользования земельным участком ответчика площадью 33 кв. м без каких-либо ограничений и в любое время в порядке, определяемом самой истицей, указывая, что цель сервитута - это устройство фундамента, обкладка кирпичом стены и отмостка, а также намерение ее в дальнейшем поставить забор. То есть по существу истицей заявлено требование о предоставлении ей неограниченного права пользования земельным участком размером 33 кв. м и изменении размера земельного участка ответчика, что противоречит требованиям ст. 274 ГК РФ.
Поскольку сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в ЕГРП (п. 9 ст. 23 ЗК РФ) резолютивная часть решения об установлении сервитута должна содержать все необходимые для государственной регистрации сервитута сведения, а именно:
Земельные споры – одна из разновидностей конфликтов, возникающих между землевладельцами и землепользователям из-за нарушения прав одной из этих сторон. Причины споров, как правило, кроются в претензиях, касающихся покупки или, наоборот, продажи, другой передачи права собственности на участок, пользования землей, ее арендой, несоблюдения земельных сервитутов, норм добрососедства, возникающих в результате нанесения ущерба собственникам земли, обязательств и тому подобных причин.
Проблемные вопросы судебной практики
Судебная практика по земельным спорам свидетельствует о том, что споры, касающиеся земельных вопросов, относятся к одной из самых непростых категорий. Это обусловлено несколькими причинами:
- Земля, как объект собственности, длительное время находилась исключительно в государственной собственности. В СССР частная собственность в принципе не существовала и, поэтому судебная практика не может похвастаться большим разнообразием. Возможность приватизировать земельные участки появилась немногим больше 20 лет назад, а это минимальный срок для формирования каких-либо тенденций в праве.
- Изменения в законодательстве, касающемся земельного права, происходят с регулярным постоянством, что не способствует прояснению ситуации в судебной практике.
- Немало сложностей возникает в определении ведомственности вопроса, а именно определении, где спор должен рассматриваться: в хозяйственном суде, гражданском или административном.
Обзор судебной практики говорит о том, что суды, относящиеся к общей юрисдикции, не вправе разбирать претензии и жалобы, связанные с изъятием земель в государственное пользование, выделением, арендой, прекращением прав, отчуждением или покупкой земельных участков и все прочие земельные споры, если участниками конфликта выступают юридические лица независимо от организационно-правовой формы, предприниматели или фермерские хозяйства, так как дела подобного рода относятся к арбитражным судам.
В последнее время судебная практика приобретает массовый характер из-за большой заинтересованности в земельном ресурсе юридических лиц, граждан, органов власти. Как свидетельствует статистика примерно с 1996 года количество споров, относящихся к земельным вопросам, увеличивается каждый год более чем в два раза.
Для того, чтобы появилась возможность разгрузить суды, относящиеся к общей юрисдикции и арбитражные, а также чтобы принятие решений происходило на более квалифицированном уровне, все чаще рассматриваются вопросы о формировании специальных земельных судов с особыми полномочиями и порядком образования. Такая судебная практика по земельным спорам существует во многих государствах. Например, в Германии споры земельного характера рассматриваются в сельскохозяйственном суде, а в Австралии в специальном земельном.
Классификация земельных споров
Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:
- Административные;
- Судебные;
- По объекту конфликта;
- По субъекту конфликта.
Споры, возникающие на земельной почве, бывают следующих видов:
- Несоблюдение правил предоставления участков. Примером такого нарушения является выделение земли под строительство с затрагиванием экологических и прочих интересов граждан. Бывают случаи, когда подобные споры должны решаться на местном референдуме или общественном обсуждении.
- Несоблюдение прав при использовании земли. И арендатор, и лицо, обладающее правом собственности на землю, вправе обращаться в суд и оспаривать действия, которые создают помехи в осуществлении хозяйственной деятельности или владении участком, или неправомерного вмешательства в деятельность. Так как право на ведение самостоятельной хозяйственной деятельности определено законом и нарушать его можно только в случаях, когда затрагиваются безопасность окружающей среды, национальная безопасность и т.п.
- Неправомерное изъятие участков.
- Нарушения при земельно-планировочных работах.
- Несогласия с решениями по негаторным искам.
- Несогласия с решениями, связанными с возмещением убытков, нанесенных при пользовании земельным участком.
- Занятия, использования земельного участка без наличия прав на него.
- Несогласия в определении прав на использование участка и прочих.
- Несоблюдение границ использования земли, ее неправомерном переносе, разделе.
Совет: чтобы доказать свою правоту в конфликте об ошибочном размежевании границ, кроме предоставления документов, удостоверяющих право собственности, следует заказать экспертизу размежевания, которую проводит кадастровый инженер. Чем убедительней будут доказательства, представленные на рассмотрение суда, тем больше шансов на успех.
Действующее законодательство РФ предусматривает следующие разновидности образования прав на земельные участки:
- Бессрочное пользование, не подлежащее расследованию;
- Наследуемое имущество пожизненно;
- Собственность;
- Сервитут;
- Безвозмездное пользование с ограниченным сроком;
- Аренда земли.
Каждый из возникающих земельных споров имеют свою особую природу возникновения и должен решаться с учетом индивидуальных особенностей: материальных, процессуальных, юридических.
Совет: учитывая сложность и неоднозначность конфликтов, касающихся земельного вопроса и отсутствия разнообразной судебной практики, не стоит заниматься решением вопроса самостоятельно. Решать возникающие конфликты следует как можно более оперативно, а стать специалистом в этой сфере и изучить все тонкости дела в короткие сроки нереально, поэтому для минимизации риска возникновения проблем по результатам рассмотрения дела обращайтесь за консультацией к профессиональным юристам.
Порядок рассмотрения споров и реализации решений
После вступления в силу Указа Президента РФ от 24.12.1933 года №2287, внесшего изменения в Земельный Кодекс РФ, участники земельного конфликта получили право на разрешение своих споров непосредственно в судебных инстанциях без обращения в местные органы власти. Таким образом, споры по земельным вопросам подлежат рассмотрению исключительно в общем или арбитражном суде, за исключением случаев, когда участники спора самостоятельно обратились в административные органы до принятия дела в судебную практику. В этом случае претензии могут рассматриваться в административном порядке, а в случае несогласия с принятым решением, как свидетельствует обзор судебной практики, его можно обжаловать в судебных инстанциях. Из обзора судебной практики по земельным спорам видно, что предусматриваются различные подходы исполнения принятых постановлений в зависимости от того, кто выступает ответчиком: юридическое или физическое лицо.
Если организация отвечает по исполнительному листу всем своим имуществом, то в отношении граждан предусмотрены законодательные ограничения, касающиеся имущества, которое не может быть взыскано.
Для более упорядоченного решения подобных вопросов судебная практика пользуется разъяснениями, которые даны в Постановлении от 24.03.2005 №11, принятом на Пленум ВАС РФ. В этом документе представлены методы решения проблем, которые возникают в процессе переоформления земельного участка. Еще одним документом, который принимают во внимание суды при решении земельных конфликтов, является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, рассматривающее практику арбитражных судов по рассмотрению дел, связанных с вопросами ипотеки. Практика решения земельного спора возникает с момента, когда имеющая претензии сторона обращается в суд, который уполномочен рассматривать и решать возникший конфликт.
Документы
В соответствии с судебной практикой для решения большей части конфликтов, касающихся земельных споров, следует подать:
- Акт, подтверждающий право собственности на участок земли (оригинал или копия);
- Паспорт (копия);
- Идентификационный код.
Если стороне, подающей иск, необходимо решить спорный вопрос, касающийся переоформления государственного акта права собственности на землю или внесения изменений в акт в части смены владельца участка, потребуется подача дополнительного пакета документов:
- Договор о передаче праве (дарения, купли/продажи, мены);
- Справку, подтверждающую получения земли в наследство;
- Прочие документы, удостоверяющие передачу права собственности.
15. Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
Общество является собственником земельного участка. Компания в 2002 году приобрела по договорам купли-продажи у общества нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке. В договоре передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено, стороны согласовали, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; права на земельный участок регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за пользование земельным участком под принадлежащими компании помещениями в здании.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Арбитражный суд округа постановлением отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
До принятия Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" положениями ст. 273 и ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.
В силу ст. 273 , ГК РФ, подп. 5 п. 1 ст. 1 , п. 1 ст. 35 ЗК РФ и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.
При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.
Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что по спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием. Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.
Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131 , п. 2 ст. 223 , п. 4 ст. 244 ГК РФ).
В связи с приобретением компанией доли в праве на земельный участок она обязана уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен обществом, оно вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы удовлетворению не подлежал.
Определение N 307-ЭС17-5707
16. Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.
В 2007 году распоряжением уполномоченного органа муниципального образования (далее - департамент) некоммерческому партнерству сроком на три года предоставлен в аренду земельный участок для строительства многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса. Департаментом и некоммерческим партнерством заключен соответствующий договор аренды сроком до 2010 года.
По условиям договора арендатор имеет право заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление некоммерческого партнерства удовлетворено, на департамент возложена обязанность направить некоммерческому партнерству проект договора аренды в течение 10 дней со дня принятия решения суда. Суды исходили из того, что некоммерческим партнерством проведены значительные подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение спорного земельного участка, оно не могло уложиться в срок, установленный договором, в том числе по независящим от него причинам.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала в удовлетворении заявления по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.
В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.
Некоммерческому партнерству земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.
Для заключения с некоммерческой организацией договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемых судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, что не оспаривалось некоммерческим партнерством в ходе рассмотрения спора, и в отзыве на кассационную жалобу. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Ссылка судов на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения п. 1 ст. 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подп. 4 п. 4 , подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Правовая позиция, сформулированная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2017 г. N 304-ЭС16-6168, не подлежала применению к спорным правоотношениям, поскольку основана на иных фактических обстоятельствах. Общий срок аренды некоммерческим партнерством спорного земельного участка на момент рассмотрения дела судами составил более девяти лет; судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство возникли по истечении более восьми лет со дня предоставления земельного участка в аренду, а первоначальное разрешение на строительство некоммерческое партнерство получило по истечении пяти лет с даты заключения договора.
Определение N 304-КГ17-9125
17. Если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.
В 2009 году предприниматель приобрел у общества административное здание, расположенное на земельному участке, право государственной собственности на которое не разграничено, предоставленном продавцу на основании постановления администрации муниципального образования в 1998 году в постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в 2013 году.
Ни общество, ни предприниматель с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в отношении указанного земельного участка в срок, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), не обращались.
С заявлением о предоставлении участка, занятого зданием и необходимым для его использования, предприниматель обратился в уполномоченный орган только в 2015 году.
По заключенному с уполномоченным органом муниципального образования договору купли-продажи в 2016 году предприниматель приобрел участок в собственность за плату.
Ссылаясь на то, что предприниматель в период с 2013 по 2016 год не платил за пользование спорным земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, Комитет земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.
Суд первой инстанции удовлетворил требования Комитета в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с ответчика неосновательное обогащение - годовую плату за пользование спорным земельным участком в размере двух процентов кадастровой стоимости участка. Арбитражный суд округа согласился с судом апелляционной инстанции. Суды исходили из того, что при приобретении предпринимателем здания, расположенного на спорном земельном участке, к нему на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ перешло имевшееся у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зданием; поскольку предприниматель в силу п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ был вправе переоформить указанное право путем заключения договора аренды или купли-продажи, на него распространяются положения данного пункта об установлении годовой арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. В действующей с 1 марта 2015 г. редакции указанного пункта ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.
В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно ст. 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства, поэтому правовым основанием для взыскания с предпринимателя как фактического пользователя земельного участка являются ст. 1102 ГК РФ, ст. 1 и 65 ЗК РФ.
В случае переоформления в порядке п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 1 марта 2015 г. подлежала определению по правилам абзаца пятого п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, с 1 марта 2015 г. - по правилам, установленным п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ.
Поскольку ни общество до продажи объекта недвижимости по договору в 2009 году, ни предприниматель после приобретения этого объекта не исполнили обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, и не обратились до 1 июля 2012 г. с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.
Определение N 306-ЭС17-13791
18. Размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации и использующимся для эксплуатации объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения, с 1 марта 2015 г. не может превышать размер арендной платы, установленный для соответствующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (далее - министерство) в 2005 году на срок до 2030 года по договору аренды предоставил обществу комплекс зданий, строений и других технических сооружений, составляющих единую систему очистных сооружений.
В 2007 году министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, на котором расположен комплекс очистных сооружений, сроком до 2030 года.
В связи с расторжением договора аренды очистных сооружений судебным актом по другому делу министерство и общество 20 ноября 2015 г. заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, в котором указали, что участок считается переданным арендодателю с 9 октября 2015 г.
Министерство обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 октября 2015 г. по 8 октября 2015 г., рассчитав долг в соответствии с нормативным актом субъекта Российской Федерации.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Договор аренды заключен сторонами после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой.
Пунктом 3 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившим в законную силу с 1 марта 2015 г., предусмотрено, что, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Пунктом 4 ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. К объектам, предусмотренным подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения. Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (далее - Правила N 582).
Согласно п. 5 Правил N 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития), в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.
Минэкономразвития во исполнение данного пункта Правил N 582 издало Приказ от 23 апреля 2013 г. N 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод" (далее - Приказ N 217), которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.
Поскольку спорный земельный участок, находящийся в собственности субъекта, использовался обществом в период действия договора аренды для эксплуатации расположенного на участке комплекса очистных сооружений, с помощью которого осуществляется очистка сточных вод, поступающих от абонентов нескольких районов субъектов Российской Федерации, следовательно, арендная плата за земельный участок, предоставленный для размещения объекта, указанного в подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, с 1 марта 2015 г. не может превышать размер арендной платы, рассчитанный по правилам Приказа N 217 для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос N 7) , сформулирована следующая правовая позиция: Правила N 582, которыми определены ставки за федеральные земли, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, земли, право государственной собственности на которые не разграничено; вместе с тем, если ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.
Поскольку п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 1 марта 2015 г., установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленный в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований.
Так как арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не может превышать федеральные ставки в случае, если на участках размещены объекты, предусмотренные подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, неверен вывод судов о невозможности применения указанных ставок по причине того, что общество не включено в реестр естественных монополий. Исходя из положений ст. 3 , , , Федерального закона от 17 августа 1995 г. N 147-ФЗ "О естественных монополиях" основополагающим признаком субъекта естественной монополии следует считать осуществление данным субъектом деятельности в условиях естественной монополии в сферах, установленных данным Законом, а не факт его включения в реестр естественных монополий, который формируется на основании информации, полученной от различных органов и организаций, а также на основании заявлений самих организаций, осуществляющих указанную деятельность.
Определение N 305-ЭС17-12788
Согласно ст. 30 ч.1 ГПК РФ иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
При этом, следует обратить внимание, что если заявлены требования об обращении взыскания на земельный участок как на предмет залога, иск должен рассматриваться в суде по общим правилам подсудности (по месту нахождения или жительства ответчика), так как иск об обращении взыскания на заложенное имущество не является спором о правах на такое имущество, он предполагает лишь возможность истца возместить сумму долга посредством его реализации. Спор о праве на недвижимое имущество, с которым закон связывает правило об исключительной подсудности, в данном случае отсутствует.
В соответствие со ст. 23 ч.1 п.7 ГПК РФ мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела об определении порядка пользования имуществом.
Указанная норма права относит к подсудности мирового судьи спор об определении порядка пользования имуществом, в том числе земельным участком, находящимся в общей собственности, только между его совладельцами.
Споры об определении границ либо устранением препятствий пользования земельными участками между смежными землепользователями рассматриваются районными судами.
Так, Постановлением Президиума Пензенского областного суда по делу № были отменены решение и.о.мирового судьи судебного участка № 2 Бессоновского района Пензенской области и определение Бессоновского районного суда.
Обстоятельства дела таковы: между владельцами смежных земельных участков возник спор по поводу замены старого забора на новый, чему препятствовал ответчик. В связи с чем истица просила суд обязать ответчика не чинить ей препятствий в сносе старого деревянного, не препятствовать в строительстве нового забора из сетки-рабицы на месте старого забора.
Решением мирового судьи, оставленным без изменения определением Бессонорвского районного суда иск Б. удовлетворен. На К. возложена обязанность не чинить препятствия Б. в пользовании земельным участком и строительстве нового забора по границе земельных участков.
Президиум областного суда, в интересах законности, выйдя за пределы доводов жалобы со ссылкой на пункт 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ указал, что спор по настоящему делу возник между Б. и К., являющимися владельцами смежных земельных участков. Поэтому данный спор об устранении препятствий в пользовании земельным участком и строительстве нового забора относится к подсудности районного суда.
Отдельного внимания требует самая многочисленная категория земельных споров - определение местоположения границ земельных участков и связанных с этим споров об устранении препятствий к пользованию земельным участком.
Все земельные споры данной категории должны рассматриваться районными судами по месту нахождения участков.
В спорах о границах земельных участков обязательным к исследованию являются законность использования земельного участка, поскольку именно право на земельный участок свидетельствует о возможности удовлетворять требования об установлении границ, их определении или изменении.
Установление или определение границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить на соответствующий государственный учет.
При подготовке дела к судебному разбирательству в соответствие с нормами ст. 150 ГПК РФ следует определить круг лиц, участвующих в деле.
В обязательном порядке должны быть привлечены к участию в деле правообладатели всех смежных земельных участок, границы с которыми устанавливаются.
К сожалению, судами области подобные ошибки допускаются.
Так 27 марта 2014 года судебной коллегией по гражданским делам Пензенского областного суда было отменено решение Ленинского районного суда г. Пензы от 22 октября 2013 года, которым оставлен без удовлетворения иск К. к М. об установлении внешних границ земельного участка согласно плану границ земельного участка, составленному ООО «Н».
Между совладельцами земельного участка имелся спор по внешним границам, один из смежных землепользователей также высказал возражение по местуположения общей границы земельного участка. Рассматривая спор, суд не привлек к участию в деле в качестве ответчиков - законных владельцев сопредельных участков, даже тех, с которыми имеется спор по истребуемым границам и которые отказались согласовать данные спорные границы.
При таких обстоятельствах, решение суда в соответствие со ст. 330 ч.4, п.4 ГПК РФ было отменено и дело рассмотрено судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции.
Кроме того, при разрешении данного дела судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права. В иске было отказано, поскольку сособственник спорного земельного участка была не согласна с предлагаемыми границами земельного участка, а также имеется спор по границам со смежными землепользователями.
Почему-то суд посчитал, что при наличии спора по месту положения внешней границы земельного участка между его совладельцами в иске должно быть отказано только по этим основаниям.
Вместе с тем, в соответствие со ст. 40 п.5 Федерального Закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
На основании ст. 64 ч.1 Земельного Кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Таким образом, в случае спора между заинтересованными лицами границы земельного участка могут быть установлены в судебном порядке, в том числе и в случае, если в установлении внешних границ в предлагаемом истцом варианте возражает и совладелец рассматриваемого участка.
В этой связи у районных судов возник вопрос следующего характера:
«Если имеется спор по границе смежных земельных участков, которые не отмежеваны, но права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке и которые состоят на кадастровом учете как ранее учтенные, то вправе ли суд устанавливать границу по каким-либо координатам или следует отказать в иске?»
Да, вправе: в соответствие со ст. 40 п.5 Федерального Закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 64 ч.1 Земельного Кодекса РФ.
Разрешая споры по границам земельных участков, суды обязательно, в силу требований пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, должны учитывать фактически сложившиеся границы.
В соответствие с ч.ч. 3, 9 ст.38 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» в случае, если в правоустанавливающих документах на земельный участок отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В таком случае определяющим фактором является тщательное исследование доказательств по делу и их соответствующая оценка. В правоприменении вопросы возникают в таких случаях редко, на первый план выдвигается кропотливая работы суда по сбору и исследованию доказательств.
В качестве средств доказывания границ земельного участка могут быть использованы любые доказательства (забор, расположение строений, разница высот в грунте (например, забора не было, была межа), разница видов грунта, свидетельские показания, архивные материалы инвентарных дел на домовладения, материалы ускоренной инвентаризации и т.п.).
Как правило, для правильного разрешения таких споров необходимы специальные познания, в связи с чем экспертиза, в большинстве случаев, является необходимым доказательством по делам такой категории.
Даже если земельные участки отмежеваны, и состоят на кадастровом учете с уточненными границами, не редки случаи, особенно если межевание проводилось лет 10 назад с помощью геодезических приборов не особой точности, при проведении экспертизы выявляется, что юридически границы земельного участка расположены на значительном расстоянии от реального положения участка.
Так, определением судебной коллегии было отменено решение Сосновоборского районного суда Пензенской области от 30 января 2014 года, которым удовлетворен иск Б. к Е. о признании недействительным землеустроительного дела по межеванию, снятии земельного участка с кадастрового учета и аннулировании государственной регистрации права собственности на земельный участок, и отказано в иске Е. к Б., Администрации сельского совета о признании постройки самовольной, ее сносе, признании незаконными технического паспорта на квартиру, договора на передачу квартир в собственность граждан.
Границы и площадь земельного участка Е. были уточнены по результатам межевания, проведенного 27.11.2003. В указанных границах спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Смежным земельным участком пользуются Б.
Заявляя исковые требования о сносе строений¸ Е., как на их основание, ссылалась на расположение пристроя квартиры № дома № на принадлежащем ей земельном участке, граница которого определены в 2003 году по результатам межевания.
В ходе рассмотрения дела районным судом строительная техническая экспертиза не проводилась. Для проверки доводов сторон такая экспертиза была назначена судебной коллегией. Согласно выводам заключения эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» установлено, что документальная граница земельного участка истицы расположена в северо-восточном направлении на расстоянии 56,49 кв.м. от фактической границы и повернута на 23 гр., что связано с кадастровой ошибкой.
Такие кадастровые ошибки, связанные с определением координат конкретных точек на местности, достаточно часты, даже когда кадастровые работы проводятся современными приборами, и это надо иметь ввиду при рассмотрении дел.
Перед судебной коллегией районным судом был поставлен вопрос:
«Кто является надлежащим ответчиком по искам об исправлении кадастровой ошибки?»
Ответ на этот вопрос зависит от того, кем предъявлен иск, от характера спора, от того, какая кадастровая ошибка допущена. Ответчиком в данном случае может быть правообладатель земельного участка, в отношении которого допущена кадастровая ошибка, и кадастровый инженер, если была допущена ошибка при межевании.
ФГБУ «ФКП Росреестра» следует привлекать в качестве ответчика, в случае, если именно действиями специалистов данного учреждения предполагаемо нарушены права истца.
В резолютивной части решения при удовлетворении исковых требований об установлении границ земельного участка должно содержаться описание границ с указанием конкретных координат, сведения о площади, адресе и кадастровом номере земельного участка, которые необходимы для внесения сведений государственный кадастр недвижимости и в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации.